5 bước cơ bản bạn cần lưu ý khi mua bán đất và làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Click to rate this post!
[Total: 1 Average: 3]

Bạn đang dự định sẽ mua – bán nhà đất tuy nhiên vẫn còn nhiều bỡ ngỡ về các thủ tục pháp lý cũng như hiện trạng miếng đất. Bạn cần tham khảo 5 bước cơ bản sau đây để hiểu rõ hơn nhé:

1. Tìm hiểu và so sánh thông tin nhà, đất với sổ đỏ có khớp hay không

Để yên tâm khi giao dịch nhà đất yếu tố đầu tiên là phải có sổ đỏ. Nhưng bây giờ, dù có sổ đỏ cũng không thể yên tâm 100% được. Nên ta cần sự chắc chắn và cẩn thận bằng cách là đến tận nơi để kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp với nhau hay không, kiểm tra và so sánh một cách tương  đối sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.

Sau khi đã kiểm tra thực tế bước tiếp theo bạn nên tìm hiểu các thông tin như sau:

Thông tin về quy hoạch, dự án

Bạn nên tìm hiểu xem ngôi nhà hoặc mảnh đất bạn định mua có đang nằm trong khu quy hoạch hay dự án nào không. Bạn nhìn hồ sơ, giấy tờ sang tên sổ đỏ, hoặc là đến văn phòng công chứng (VPCC) để tra cứu thì bạn cũng không thể biết hết được thông tin là liệu nhà đất bạn đang tính mua có nằm ở khu quy hoạch hoặc dự án nào không.

Những thông tin này người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp đầy đủ thông tin chính xác cho bạn đâu. Đôi khi bản thân của người bán cũng không biết được nhà hay đất của họ nằm trong khu quy hoạch (có thể là do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu chẳng hạn).

Xem thêm>> Văn Phòng Công Chứng Gần Nhất (UY TÍN NHANH GỌN GIÁ RẺ NHẤT 2021)

sang tên sổ đỏ
Tìm hiểu và so sánh thông tin nhà, đất với sổ đỏ có khớp hay không

Nguyên tắc chung khi nhà đất nằm trung khu quy hoạch là bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán… vì vậy đương nhiên bạn cũng không thể nào sang tên được. Nếu thông tin bạn không đầy đủ thì dễ xảy ra trường hợp hợp đồng công chứng và đã trả tiền xong hết rồi đến lúc đi làm thủ tục sang tên mới phát hiện là bạn không thể nào sang tên được.

Bạn nên tìm kiếm những thông tin này ở đâu? Bạn chỉ cần mang bản photo của sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi và họ sẽ cung cấp thông tin cho bạn. Tiếp theo bộ phận một cửa họ sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc là họ sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp thông tin quy hoạch đó.

Vấn đề này còn tùy thuộc vào cách quản lý của từng UBND, đôi khi có những UBND họ còn lập riêng hẳn một bộ phận chuyên trả lời những thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.

Tóm lại để biết thông tin thửa đất bạn đang định mua, bán có nằm trong khu quy hoạch hay không, bạn cứ mang bản photo sang tên sổ đỏ đến hỏi ở bộ phận một cửa của UBND quận huyện rồi họ sẽ hướng dẫn cụ thể cho bạn.

Thông tin về tranh chấp

Với những tranh chấp nổi tiếng gây được tiếng vang lớn rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi. Đôi khi những thông tin liên quan đến tranh chấp đã có trên cơ sở dữ liệu của văn phòng công chứng. Những tranh chấp như vậy thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều đâu nhé.

Bên cạnh những những tranh chấp lớn còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì sao, bạn không thể nào dễ dàng tìm hiểu hay biết được. Chẳng hạn như tranh chấp lối đi, rào chắn, đường thoát nước,…với hàng xóm, hoặc đôi khi là “nhìn mặt thấy ghét”….

Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì đến bạn, nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới phát hiện sự bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ cho bạn, thậm chí họ ngăn cản, đập phá và không cho bạn xây nhà.

Thông thường những tranh chấp như thế này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Hoặc  bạn cũng thể hỏi trực tiếp UBND phường, xã những thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm được rất rõ và đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn đấy.

Xem thêm>> Dịch vụ công chứng mua bán nhà đất tại nhà (UY TÍN THỦ TỤC NHANH)

sang tên sổ đỏ
Thông tin về tranh chấp

Thông tin vay nợ thế chấp

Nếu thửa đất của bạn có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì bạn sẽ thấy thông tin thế chấp. Có thể khi sang tên sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.

Nếu trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thôi. Trường hợp này hiếm nhưng không phải không có, vậy vậy bạn cũng nên kiểm tra thật là kĩ.

Bên cạnh đó những thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC. Bạn chỉ cần mang bản photo của sổ đỏ mang đến là có thể nhờ họ tra cứu, thường là miễn phí.

Đó là nếu người bán thế chấp ngân hàng, nhưng nếu họ không thế chấp ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay nặng lãi thì sao? Đương nhiên là bạn khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn.

Vấn đề này ngoài việc hỏi, bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất, chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiêu cần vay nóng, vay gấp, vay lãi cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ có thể hạn chế phần nào đó rủi ro, còn lại thì tùy vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.

Với việc mà dùng sổ đỏ để thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu thì thực tế nó cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này. Nhất là khi người bán họ không chỉ thế chấp ở 1 nơi mà họ còn sử dụng ở nhiều nơi khác nữa, nên bạn hãy lưu ý nhé.

Thông tin về người bán và người mua

Nếu người bán là chính chủ, ngoài các thông tin liên quan đến thế chấp, thì khi tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được sự đáng tin cậy của họ. Vấn đề này còn phụ thuộc vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính chất pháp lý.

Đối với người mua thì đơn giản hơn một chút, bạn chỉ cần tìm hiểu những thông tin cơ bản và chắc chắn tới bước giao tiền là có thể yên tâm.

Nếu người bán hoặc người mua là trung gian, môi giới thì làm sao? Bạn có thể mua bán nhà đất qua trung gian hay môi giới không? Hoàn toàn có thể, đôi khi việc mua qua người trung gian môi giới lại giúp bạn thuận tiện và nhanh chóng hơn so với mua chính chủ, nhưng chỉ với điều kiện người môi giới nhà đất là một người có sự uy tín. Nhưng làm thế nào nhận biết được họ là người thật sự uy tín và đáng tin cậy? Chỉ có cách là tiếp xúc, nói chuyện và cảm nhận thôi.

Thường thì người môi giới họ đề cập rất thẳng thắn với bạn ngay từ đầu về vai trò của họ (không dấu giếm, không giả vờ chính chủ để dò hỏi…) và thỏa thuận mức giá môi giới một cách rất rõ ràng và cụ thể thì bước đầu bạn có thể sẽ chấp nhận được. Tất nhiên sau đó bạn cần phải đánh giá nhiều yếu tố khác nữa.

Bạn cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian hay môi giới của bạn là cá nhân hay nhân viên của một công ty bất động sản nào đó. Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi phí thấp hơn công ty bất động sản rất nhiều và ngược lại thì cũng có công ty bất động sản là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm phần nào.

Xem thêm>> Mẫu hợp đồng cho mượn nhà (Mẫu mới update- đơn giản 2020)

sang tên sổ đỏ
Thông tin về người bán và người mua

2. Bạn hãy lựa chọn văn phòng công chứng

Sau khi đã tìm hiểu thông tin và đi đến quyết định là sẽ mua nhà, đất đó hoặc bán cho người đó rồi thì bước tiếp theo của bạn cần làm đó là tìm các văn phòng công chứng chất lượng. Thông thường việc tìm VPCC sẽ do 1 bên đảm nhận hoặc là được thỏa thuận trước của các bên liên quan.

Khi bạn đã chọn được VPCC cho mình rồi, bạn có thể đến trực tiếp hoặc có thể gọi điện thoại nhờ họ tư vấn trước và hướng dẫn bạn các giấy tờ cần chuẩn bị để thực hiện giao dịch mua, bán.

Khi ký kết hợp đồng công chứng, toàn bộ giấy tờ gốc của các bên VPCC sẽ kiểm tra. Như vậy, các bên cũng có thể yên tâm khi có các VCCV hỗ trợ việc kiểm tra giấy tờ thật, giả cho các bạn.

Xem thêm>> Dịch vụ công chứng vi bằng (Uy tín, Thủ tục nhanh, Kinh nghiệm A-Z)

sang tên sổ đỏ
Bạn hãy lựa chọn văn phòng công chứng

3. Chuẩn bị giấy tờ liên quan

Bạn và người mua / bán hãy chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ cần thiết theo yêu cầu của VPCC. Với những giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất như thế này thì thông thường giấy tờ cũng không có gì quá phức tạp, VPCC sẽ hướng dẫn đầy đủ và chi tiết.

Sau khi đã chuẩn bị xong tất cả giấy tờ liên quan, nếu cần chắc chắn hơn, bạn có thể mang trước 1 bộ giấy tờ photo đến VPCC để họ kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần chỉnh sửa hay bổ sung gì thì bạn có thể thực hiện ngay. Sau khi VPCC thông báo giấy tờ đầy đủ bạn đã có thể làm tiếp bước tiếp theo là hẹn ngày ký hợp đồng đã được công chứng.

4. Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc

Bước rất quan trọng nhất là đây, bước này quyết định sự thành công và thuận lợi của việc giao dịch, mua bán sang tên sổ đỏ.

Tùy từng cách giao dịch và từng người mà bạn quyết định thời điểm ký hợp đồng, lấy hợp đồng, giao tiền, nhận tiền, giao giấy tờ, sang tên sổ đỏ, sổ đỏ gốc… cho an toàn và nhanh chóng.

Nhưng về cơ bản thì “quy trình” thông thường sẽ như thế này

Hai bên đến VPCC để ký và công chứng hợp đồng mua bán. Sau khi ký kết, về mặt lý thuyết, giao dịch đã hoàn tất và hợp lệ. Nếu bên mua thanh toán tiền hàng (thường là 95% giá trị mua bán), bên bán sẽ giao toàn bộ hợp đồng mua bán và sang tên sổ đỏ đã được công chứng để bên mua đến Cơ quan đất đai làm thủ tục chuyển nhượng. 

Nếu đến thời điểm này bên mua chưa thanh toán tiền mua thì bên bán không nên giao giấy tờ sang tên sổ đỏ gốc (trừ trường hợp bên mua vay ngân hàng một phần để trả cho bên bán thì bên mua sẽ thanh toán vốn tự có của bên mua). Giấy báo vay của tôi cho ngân hàng bên bán – nếu chắc chắn hơn, hai bên có thể ký hợp đồng vay tại phòng công chứng).

Hợp đồng công chứng là cơ sở pháp lý quan trọng và hữu hiệu nhất cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản, đồng thời cũng là văn bản quan trọng nhất để giải quyết các thủ tục sang tên sổ đỏ.Vì vậy, các bên thường phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng mà chưa giao tiền hay giấy tờ sang tên sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau:

  • Hai bên cùng nhau thực hiện giao tiền & giao sổ đỏ khi ký hợp đồng mua bán công chứng (bên mua, bên bán có thể mời thêm công chứng viên cần lên ngân hàng để thực hiện các giao tiền hoặc thực hiện giao tiền tại văn phòng công chứng) – đây là cách đơn giản nhất cho cả hai bên mua & bên bán.
  • Mỗi bên cần lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa được giao tiền và giấy tờ sang tên sổ đỏ gốc cho nhau.
  • Nhờ VPCC giữ toàn bộ cho đến khi giao tiền, giao xong đầy đủ giấy tờ thì hai bên cùng nhau qua VPCC lấy hợp đồng đã được công chứng.
  • Bên bán cần phải giữ toàn bộ cho đến khi giao xong tiền và giấy tờ thì mới đưa ra hợp đồng mua bán công chứng cho bên mua.

Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng đã công chứng thì 2 bên sẽ cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán đã có sự lựa chọn trước đó. Đồng thời bên bán sẽ được nhận tiền và giao sang tên sổ đỏ bản gốc cùng với các giấy tờ cần thiết và liên quan khác cho bên mua để sang tên cho nhanh chóng và thuận lợi.

Đây là một số cách cơ bản mà tôi muốn giới thiệu cho bạn, tùy vào từng điều kiện, con người và giao dịch cụ thể mà các bên sẽ thỏa thuận với nhau là làm cách nào. Nói chung mỗi bên cần tạo điều kiện cho nhau để không có bên nào “chặt” quá cho mình là bước này sẽ suôn sẻ và thuận lợi hơn rất nhiều.

Lưu ý: Bên bán nhà, đất nếu không làm đầy đủ thủ tục sang tên cũng nên giữ cho mình một bản Hợp đồng công chứng. Tôi đã gặp rất nhiều những trường hợp bên bán nhà, đất nghĩ rằng bán rồi, nhận tiền xong rồi là xong và để cho bên mua họ giữ hết toàn bộ hợp đồng công chứng. Như vậy hoàn toàn không nên đâu nhé.

Bạn có thể tải về mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây để tham khảo. Mẫu Hợp đồng này đã được ban hành kèm Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản nên tôi đã tách riêng ra cho bạn để bạn có thể tiện tham khảo và sử dụng hơn khi bạn cần thiết.

sang tên sổ đỏ
Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc

Sau khi đã hoàn thành xong được bước này, bạn có thể chuyển đến bước cuối cùng đó chính là:

5. Làm thủ tục để sang tên sổ đỏ

Lời khuyên của tôi dành cho bạn ở bước cuối cùng này đó chính là nếu bạn muốn mọi việc đơn giản thì bạn cần yêu cầu luôn VPCC làm sang tên sổ đỏ luôn cho bạn. Việc VPCC làm sang tên sổ đỏ sẽ có một số lợi ích như:

  • Bạn sẽ không cần phải lo hay sợ quên bất kì cái gì hay bạn sợ thiếu về các giấy tờ liên quan, chẳng hạn như loại giấy tờ nào, bao nhiêu bản sao… tất cả đã có sẵn ở VPCC, họ cũng biết rõ sẽ cần những giấy tờ nào và bao nhiêu bản để sang tên sổ đỏ cho bạn.
  • Với VPCC học đã có đầy đủ khả năng để liên hệ với các Văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và thuận tiện hơn hẳn những nơi khác.
  • Chi phí tất nhiên sẽ thấp hơn khi mà bạn làm ở những nơi khác (chẳng hạn như làm việc với luật sư)
  • Ngoài ra một số VPCC hiện nay họ cũng đã liên kết hợp tác với các luật sư và VPLS, vậy nên nhiều trường hợp cũng không khác gì việc bạn thuê dịch vụ của luật sư.

Nếu bạn muốn tự mình làm tất cả những thủ tục sang tên sổ đỏ mà không cần phải tốn bất kỳ chi phí nào để thuê ai cả, thì bạn hãy đọc hết và tham khảo toàn bộ bài viết sau đây: Các bước để bạn tự làm thủ tục sang tên sổ đỏ, trong đó sẽ có một vài kinh nghiệm để bạn có thể tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ một cách thuận lợi hơn mà không cần nhờ đến bất kì ai.

Sau khi bạn đã đọc xong nếu bạn để ý thì có thể thắc mắc tại sao tôi thiếu một bước cơ bản hay nói là rất quan trọng là khi mua bán nhà, đất, đó chính là đặt cọc trước. Sở dĩ tôi không nói đến bước này chính là vì đặt cọc chỉ là bước để giúp người mua cảm thấy yên tâm hơn họ sẽ giữ được thửa đất, căn nhà ưng ý cho bạn thôi.

Còn nếu nói về pháp lý, thì việc đặt cọc sẽ mang lại rất nhiều rủi ro cho cả người mua và người bán so với việc thanh toán hoàn toàn 1 lần. Bởi vì đôi khi chẳng may việc mua bán không thành công thì việc có thêm hợp đồng đặt cọc sẽ khiến cho người mua mất tiền cọc, người bán có thể mất gấp 2,3 lần tiền bồi thường cho người mua.

Trái lại nếu không có hợp đồng đặt cọc thì người bán chỉ mất thêm thời gian đợi người mua khác, còn người mua cũng chỉ tiếc vì không mua được căn nhà, thửa đất đó thôi.

Đó là nói về mặt pháp lý, các bên vẫn có quyền lựa chọn đặt cọc vì để cảm thấy có sự yên tâm, và quá muốn mua căn nhà, mảnh đất đó rồi. Vì vậy các bên cũng nên xem sét

tình hình, con người để việc đặt cọc được an toàn và suôn sẻ nhất có thể.

Trường hợp đặc biệt khá phổ biến hiện nay, đó là khi bạn mua nhà đang bị thế chấp thì bạn phải dùng một phần trong số tiền mua nhà để giải chấp với ngân hàng trước, sau thì mới có thể làm được hợp đồng mua bán, chuyển nhượng công chứng chính thức.

Việc mua bán này phải nói là vô cùng phức tạp về phía người mua kiểu gì cũng có gặp phải rủi ro nhất định cho họ, nhưng bạn có thể yên tâm vì các ngân hàng bây giờ làm việc khá cẩn thận và an toàn với trường hợp này. Bạn hoàn toàn có thể làm việc với bên bán đề nghị sự phối hợp của ngân hàng để làm cho giao dịch an toàn và đúng theo trình tự hơn.

Thực tế mà nói thì những việc kiên quan đến mua tài sản đang thế chấp tại ngân hàng khá đảm bảo sự an toàn về mặt pháp lý. Ngân hàng sẽ kiểm tra các thông tin pháp lý liên quan đến tài sản và họ sẽ thực hiện tất cả các thủ tục pháp lý chặt chẽ với các cơ quan nhà nước liên quan. Đồng thời cũng có các khả năng liên quan đến tài sản có liên quan đến hoạt động vay nóng cũng được giảm đi rất nhiều nên bạn hãy xem xét thật kỹ nhé.  

Đối với trường hợp này, ngoài hợp đồng đặt cọc, bạn cũng có quyền yêu cầu người bán lập hợp đồng hứa bán, hứa chuyển nhượng cho bạn. Một số VPCC họ cũng hoàn toàn thể đồng ý công chứng loại hợp đồng này, bạn cũng thử hỏi họ xem có được chấp nhận hay không nhé.

Người ta thường nói đôi khi có những việc liên quan đến mua bán hay môi giới nhà, đất phải có duyên hay phải mát tay là hoàn toàn đúng. Tôi thật sự tin là như vậy, có nghĩa là trong việc này ngoài các vấn đề liên quan đến pháp lý thì còn có các yếu tố may mắn cũng đóng 1 vai trò rất quan trọng. 

Cảm ơn quý vị và các bạn đã chú ý theo dõi bai viết của chúng tôi. Mọi thắc mắc liên quan và các loại dịch vụ công chứng khác của chúng tôi thì quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số Hotline, Email, Fanpage để được tư vấn miễn phí một cách nhanh chóng và kịp thời nhất.

Mọi thông tin chi tiết, vui lòng liên hệ: